劉雪黎，張玉，童海華

　　尚處在“蠻荒時代”的長租公寓從來不缺少話題。

　　日前，針對部分媒體報道的“蛋殼公寓出租房裝修第二天就上架”，蛋殼公寓公開回應稱，公司高度重視，即時進行深刻反省，并已成立專項工作小組徹查此事，涉事人員及相關負責人均已懲處，公司主要管理層也接受了相應處罰。同時，公司已開展全員徹底自查自糾，規范工作流程，落實各項管理制度。

　　蛋殼公寓相關問題的爆出似乎僅僅是長租公寓市場亂象的冰山一角。

　　3月12日，由浙江省市場監管局發布的《2018年消費投訴舉報情況白皮書》顯示，2018年浙江省共受理長租公寓領域投訴245件，同比增長231.1%。此外，上海市2018年共受理長租公寓類投訴3167件，同比增長2.2倍。

　　對于長租公寓市場亂象及資本發展，《中國經營報》記者先后致電致函蛋殼公寓、麥家公寓、青客公寓等多家長租公寓運營商并取得相應回復。

　　管理亂象

　　統計顯示，在長租公寓領域，消費者投訴的問題主要集中在：居住安全難保障、押金退還不守約、誘導辦理“租金貸”。

　　3月15日，曾臨時租住蛋殼公寓的陳樂（化名）向記者反映，其于去年租住蛋殼公寓期間遇到養貓的租戶。而養寵物是蛋殼公寓明令禁止的。

　　即使是白紙黑字的規定，陳樂告訴記者，蛋殼公寓卻一拖再拖。大約一周的時間里，蛋殼方也沒有給出實質性的解決方案。

　　對此，蛋殼公寓對記者表示，“對于養寵物問題，公司均會嚴格按照合同規定處理。無責換租后，房源變化了，因此合同需要重新簽訂。舊的合同會解除，押金會退回?！?/p>

　　值得注意的是，近期蛋殼公寓母公司被約談，起因正是其投訴舉報居高不下。根據國家企業信用信息公示系統，紫梧桐（蛋殼公寓母公司）目前共有114條行政處罰信息。據悉，北京市住建委去年8月就曾約談了自如、相寓、蛋殼公寓等長租公寓經營公司，要求它們不得“惡性爭搶房源”。

　　除了蛋殼公寓，據了解，自如公寓也難免“中招”。3月份，Sina深圳官博接網友爆料，簽協議之前自如方表示“寵物不帶到公共區域就可以養寵物”。結果簽了租房協議并交付協議金后，自如又堅稱“不可以養寵物”而要求租客搬走，而租客搬走就需要交付違約金。

　　此外，租住青客公寓的張牧（化名）也向記者透露，他是朝九晚五的上班族，一般晚上9點回家，周末回老家住。不過，根據提供的電費賬單顯示，張牧在去年11月、12月均繳付了140元電費，按照合同約定的每度電0.7元的價格計算，折合用電是200度電。

　　對此，青客公寓負責人對記者表示，去年平均用電的峰值是約123度。同時，他也認為每月200度的電費很夸張，但否認電表有問題。該負責人還表示，電費如果存疑，可以核對青客與國家電網的數據，多退少補。

　　金融風險

　　除了服務問題，長租公寓涉及的“金貸”問題一直是引發爭議和關注的重點。

　　3月6日，北京市市場監督管理局發布消息稱，東朝所近期對紫梧桐進行了約談，并要求其整改。

　　對此，蛋殼公寓回復記者采訪表示，“工商所工作人員來我司是進行日常檢查，針對行業的普遍問題，對蛋殼公寓進行了工作指導。并非之前報道中所說的‘約談’?！?/p>

　　無獨有偶，寓見公寓原租客楊陽（化名）向記者反映，自己的銀行卡在3月13日發生了一筆扣款，被晉商消費金融劃走，金額高達4182元。然而在去年10月份后不久，自己就已搬離了原先租住的地方。據了解，2018年10月，上海寓見公寓爆發資金鏈斷裂，波及多家銀行及金融平臺，包括資方的晉商消費金融和分期平臺元寶e家。

　　對此，晉商消費金融董辦的工作人員表示，“這個需要和客戶、機構進行約定，都有協議的?！?/p>

　　值得注意的是，寓見公寓去年年末曾發布公告表示，復星集團旗下的上海麥悅公寓將接手盤活部分問題資產，業主與其重新簽訂合同。今年2月份，麥家公寓“官宣”已完成重組工作，重組后的公寓品牌正式定為“麥家公寓”。

　　記者以租客身份聯系了寓見公寓原租客。對方表示，在與麥家簽訂的新合約中，“房租每個月漲了300元，而且要從以前的房租開始補?！?/p>

　　麥家公寓相關負責人表示，“麥家雖然對外宣稱收購了寓見的資產，但僅僅收購部分良性資產。原來寓見的團隊已并入麥家，之前的遺留問題交給上海的寓見本部人員處理?！?/p>

　　對此，記者聯系了上海的麥家公寓工作人員，對方表示，“租金上漲是因為沒有了之前分期貸款的優惠?！贝送?，如果原寓見的租客與麥家公寓簽訂一份新合同，并補齊前一份合同所欠的貸款，那么之前合同的后續貸款將由麥家公寓處理，并且麥家公寓也會處理租戶征信逾期的問題，“已經在和元寶e家的放款方（晉商消費金融）溝通了?！?/p>

　　當被問到“發生征信逾期記錄并結清貸款后，是否需五年才能自動消除記錄？”對方表示并不清楚。

　　曾入住青客公寓的金融業從業人員張秦（化名）向記者表示，“每一筆貸款都會上傳到征信記錄，等以后去申請房貸、車貸時，銀行會查征信，如果發現他之前有小額貸款，會懷疑他的還款能力，因此可能下調貸款額度?！?/p>

　　上海中原地產市場分析師盧文曦認為，“租金貸是新事物，一棒子打死可能會抑制行業的發展，但是放任不管也不可取?！?/p>

　　生存困境

　　盡管發展初期仍然面臨著各種不確定性，長租公寓資本擴張和跑馬圈地并未停止。

　　今年3月，蛋殼公寓宣布獲得5億美元C輪融資，由老虎基金和螞蟻金服領投。據已披露信息的不完全統計，蛋殼累計已完成超7億美元的融資。

　　天眼查數據顯示，從融資情況看，鏈家旗下的自如在A輪就獲得40億元人民幣融資。魔方公寓累計完成6.5億美元融資，并且融資輪次已經到了D輪。灣流國際迄今完成4億元A輪融資。青客公寓在2018年剛完成數千萬美元C輪融資。

　　事實上，近年來，除了傳統的長租公寓運營商，長租公寓已然成為房企秣馬厲兵的新戰場。不過，隨著宏觀調控政策的不斷調整，行業洗牌也加劇了長租公寓市場競爭的激烈程度。

　　據《21世紀經濟報道》，作為萬科長租公寓泊寓的重要組成部分，去年8月開始，“萬村計劃”接連受到推高租金、業務暫停的質疑；此后，深圳發布租金管制政策，對城中村等租賃房源租金進行調控。

　　在去年11月的媒體溝通會上，萬科高級副總裁張紀文對此回應，“萬村計劃”確實暫緩推進，這也是之前就預料到的。萬村已經拓展到7萬~8萬間房源的規模，深圳萬科將專注已有房源的運營，未來再有計劃地拓展。

　　2018年9月，有媒體爆出，龍湖集團CEO邵明曉將親自掛帥長租公寓品牌冠寓的CEO，而冠寓原CEO韓石將分管龍湖集團海外市場拓展工作。此舉也被外界解讀為已經營兩年的冠寓仍舊面臨出租率低、盈利難、項目回報周期長的困擾。

　　對于出租率及盈利情況，青客公寓負責人表示，青客公寓營收狀況在長租公寓行業內比較理想，滿房率、成本控制也做得比較好。

　　蛋殼公寓則回應稱，“目前蛋殼公寓的單間模型是盈利的，但整體尚未盈利?！?/p>

　　另一方面，對于部分中小型長租公寓來說，融資不順暢也給其發展帶來了障礙。公開資料顯示，2018年朗詩集團全年提交的4個發債申請中，僅有2宗小規模申請被通過，通過率僅為50%。其中用于長租公寓項目的公司債兩次被中止審查。今年1月份，愛上租以2億美元的身家“賣身”蛋殼公寓。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則指出，對于長租公寓而言，“金融創新需要解決融資問題，但經營問題才是最大的問題”。

(中國經營報)